愛知名古屋の実家が空き家になったなら(売却編⑤)(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)
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愛知名古屋の実家が空き家になったなら(売却編⑤)(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)

2018年01月09日(火)8:50 AM

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは

先日ご紹介した居住用財産3000万円控除はご両親がご存命で自宅を売却した場合の特例ですが、ご両親がお亡くなりになった後、相続人が空き家を売却するケースでも3000万円の特別控除があります。

 

【要件1 相続発生日を起算点とした適用期間】

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する事。

(マイホームの場合の要件と似ていますね)

参考→居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

 

【要件2 相続した家屋について】

① 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
② 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること
③ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること
④ 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
(※ 相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと)

 

ここは適用できるかどうかのポイントが盛りだくさんですね。

①で直前まで被相続人(お父さんまたはお母さん)が居住していたこと(1人暮らししていたこと)が要件となっていますが、老人ホームなどに入所されてからお亡くなりになるケースも多いでしょう。

これについては介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていて、老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入所していた場合は直前まで居住していたと認められるケースもあるようです。ただし、個別に判断しなければならない要件ですので事前に税の専門家に確認しましょう。

 

③昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること

なぜ昭和56年なんだ??と思われる方も多いでしょう。

実は、このタイミングで建築基準法の耐震基準が変わっているのです。

いわゆる旧耐震の建物のみが該当という事です。これも注意が必要です。

 

【要件3 譲渡する際の要件】

・譲渡対価の額の合計額が1億円以下

・相続人(売主)が耐震補強したうえで売却すること。又は、相続人(売主)が家屋を取壊して更地で売却すること

 

ここも注意が必要ですね。不動産取引の現場では耐震補強等は購入者が自らの指向にあわせたリフォームと合わせ実施するケースも多いですし、いわゆる更地渡しではなく、現状渡しで建物解体費用分を値引いた価格で取引するケースも多いです。この辺りは仲介業者や買主と事前のすり合わせが必要でしょう。

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