不動産鑑定・広大地評価
お手軽な簡易鑑定
不動産鑑定評価は資格ある者が定められた手順を踏むことによって初めて適正なものとなります。
このため、作業時間がかかるため、費用を抑えたいというお客様には負担が過大になってしまうケースがあります。
この様な場合には簡易鑑定（不動産調査報告書の作成）をお勧めします。
資格ある者が担当するのは変わりありませんが、各種の分析、定められた手順を簡略化したもので、作業時間も短縮されるためコストを抑える事が出来ます。
簡易鑑定（不動産調査報告書の作成）はこのようなケースに向いています。
○ 相続にあたっての参考資料、手元資料としての活用
○ 売買にあたっての参考資料、手元資料としての活用
簡易鑑定（不動産調査報告書の作成）はこのようなケースには不向きです。
× 税務署・裁判所その他公的機関への提出
× 利害関係者への説明、交渉、説得資料としての活用
「簡易鑑定」（不動産調査報告書の作成）価格表（円・税別）
| 敷地面積 | 土地 | 土地+建物 |
| ～200m2 | 120,000 | 170,000 |
| ～300m2 | 150,000 | 200,000 |
| ～500m2 | 180,000 | 230,000 |
| ～1000m2 | 210,000 | 260,000 |
*現況、建物が建っている場合でも、土地のみを評価対象とすることもできます。
正式な「不動産鑑定」価格表（円・税別）
| 敷地面積 | 土地 | 土地+建物 |
| ～200m2 | 250,000 | 300,000 |
| ～300m2 | 280,000 | 330,000 |
| ～500m2 | 310,000 | 360,000 |
| ～1000m2 | 340,000 | 390,000 |
＊法務局での調査費用は実費を頂戴いたします。
＊１０００㎡を超える場合には別途お見積いたします。
＊上記は名古屋市とその近郊（住宅地）の場合です。
広大地に該当するか否かは相続税額に大きく影響しますが判断にあたっては
不動産鑑定の知識が不可欠です。ぜひ、悩んでいる方はお問合わせください。
広大地の定義
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。
＊上記を読んだだけでは、相続予定地が広大地に該当するのか、すんなりとは分かりませんね。
明確な判断は専門家でなくては難しいところですが、このページでは多くの方にイメージだけでもご理解いただけるようポイントを解説いたします。
| 広大地補正率 |
■広大地が路線価地域に所在する場合
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面積 1,000m2 2,000m2 3,000m2 4,000m2 5,000m2 広大地補正率 0.55 0.50 0.45 0.40 0.35
適用できるとできないでは大きな差が生じます。
2000m2の土地であれば評価額が半分になるかならないかという問題です！
| フローチャート |
上記のフローチャートに沿って判断することとなりますが個々の項目についての判断が難しいですね。
個別に見ていきましょう。
| 大規模工場用地に該当するか？ |
財産評価基本通達22-2において「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、（財産評価基本通達14-2）の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。とされています。
したがって以下のイメージで分類できます。
■大規模工場用地に該当するケース
- 工場・物流倉庫・研究所等が集積している地域（たとえば名古屋港湾岸部・小牧IC周辺・豊田・四日市等の大規模工場・物流地帯といったイメージです）
■個別に判断
- 工場と住宅等が混在している地域
■大規模工場用地に該当しないケース
- 古くは町工場等が多かったが、近時は住宅用地としての開発が活発な地域
| マンション適地か？ |
平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号（いわゆる「17年情報」）では
『評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率200%の地域）にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。
このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。』
とされています。
よって、マンションと戸建住宅が混在している地域では
土地の形状、駅への距離、周辺の環境、不動産市場において戸建住宅とマンションのどちらの需要量が多い地域か？
といったことを見比べ、経済合理性に基づき判断していきます。
| 既にマンション等の敷地用地として開発を了しているか？ |
平成22年度土地評価の実務（財団法人大蔵財務協会発行）には以下のように解説されています。
| 中高層のマンションの敷地の用に供されている宅地など、現に広大な宅地として一体的に最有効利用されている建築物の敷地については、更に開発を行う必要性がありませんから、たとえ標準的な地積に比べて著しく広大な宅地であったとしても原則として評価基本通達でいう「広大地」には該当しません。 |
上記の中では
一体的に最有効利用されているという文言がポイントです。
これはこの土地のポテンシャルを最大限活用している場合ということでしょうから、逆を言えば賃貸マンション・アパートが建築されていても最も有効な利用方法でなければ「開発を了していない」ことになります。
＊例えば地主さんが古くから所有している土地に賃貸マンションを建築しているケースは多々ありますが、これは土地取得費を賃貸マンション経営の採算性を判断するうえで考慮する必要がないので事業化されたケースが多く、必ずしも最も有効な利用方法となっている訳ではありません。
その証拠にそのようなマンションが存する地域で広大地と同等規模の土地取引があっても購入者は賃貸マンション建築を目的とする人ではなく、戸建分譲等を目的とした不動産業者となっているケースが大半です。
これは賃貸マンション用地としての利用よりも戸建分譲地としての利用が経済合理性に合致していることを現わしています。
なお、ロードサイド店舗（ファミリーレストラン・ドラッグストア・コンビニ等）の敷地についても最有効使用にあるかがポイントです。
したがって、繁華性の高いロードサイド店舗の敷地は該当しないでしょう。
しかし、商業性が衰退している地域の場合は広大地に該当する可能性があります。
| その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大か？ |
都市計画法における「開発許可」が必要な面積（愛知県、市街化区域の場合）
| 500m2 | 名古屋市等（下記以外すべて） |
| 1000m2 | 豊橋市、豊川市、蒲郡市、新城市の一部（旧新城市）、田原市及び豊田市の一部（旧藤岡町） |
基本は上記面積となります。
ただし、500m2を下回る土地であってもいわゆるミニ開発が多数行われている地域では広大地に該当するケースもあります。
なお、標準的な宅地の面積は周辺の画地を見て判断（地価公示の標準地が参考となる）となります。
名古屋市内の住宅地であれば100m2～200m2程度の画地が標準的な面積になっているケースが多いようです。
| 開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか？ |
宅地分譲のために開発行為を行うとした場合
A図のように単純に分筆するケース
B図のように旗竿地を造るケース
C図のように道路を新設するケースがあり
C図のケースに最も経済的に合理性が認められれば広大地に該当します。
●間口・奥行の長さ
●角地か否か
●高低差
●旗竿地が消費者に受け入れられる市場か
といった観点がポイントです。
| 結論 |
| 広大地に該当する土地とはそのポテンシャルを最大限に活かす使用方法・経済合理性から判断して最も有効な使用方法（最有効使用）が道路開設等を伴う戸建住宅の分譲地である土地です。 |
この様な方、お気軽に無料相談ご利用下さい！
●マンション適地に該当しないのか心配。
●すでにアパート・賃貸マンションが建っている土地は広大地に該当しないの？
●幹線道路に面している、でも周辺は戸建住宅ばかり。これって広大地？
●500m2未満は広大地に該当しないの？
●開発道路を入れる必要があるかどうかよく判らない。
| 報酬のご案内 |
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広大地の面積
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～1,000m2以下
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～2,000m2以下
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～3,000m2以下
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3,000m2以上
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報酬（税別）
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３５０，０００円
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４００，０００円
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４５０，０００円
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５００，０００円
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＊愛知県・岐阜県・三重県は交通費無料です。
＊他の都道府県は別途交通費が必要です。
税理士の皆様へ
相続税の申告、同族間売買などの際の土地評価、広大地判定等、お気軽にご相談ください。
不動産鑑定士の立場から貴事務所をサポートします。
（ご相談無料です）
